这片临海土地，见证了港岛工业的辉煌时代。
如今，时代变了。
港岛经济结构正在剧烈转型，制造业北移，地产业、金融业崛起。
红磡鹤园这块曾象征工业力量的土地，其价值内核正悄然改变，从生产价值转向空间价值和区位价值。
他收购青州英坭，看中的正是这种历史性价值变迁带来的巨大机遇。
红磡这块地，位置极佳，濒临海港，交通便利，未来无论开发成高级住宅、甲级写字楼还是大型商业综合体，潜力都不可限量。
但他不能急。
不能像纯粹地产商那样，只想着推平厂房盖高楼。
那样太浪费，也太惹眼。
所以，他提出的饮料工业园概念，是极好的过渡和掩护。
一方面，它能以产业升级名义大幅降低改规成本。
另一方面，它确实能整合陈记产业链，提升效率。
未来，待工业园成熟，周边配套更完善，土地价值进一步提升后，他完全可以再次进行功能转换，将部分或全部园区土地性质升级为更高价值的商业或住宅用途。
那将是第二次价值释放，利润更为惊人。
而这整个过程，都可在青州英坭这个上市平台内完成，不断给资本市场讲述新增长故事，持续推高市值。
想到这里，陈秉文心里渐渐有了倾向。
或许，不必急于将饮料业务全部注入。
可以让青州英坭先专注于地产转型和产业园区开发这个故事。
利用好红磡这块地，把它打造成标杆项目，让市场重新认识青州英坭的价值。
同时，陈记饮料继续独立发展，在全球开疆拓土，用丰厚利润默默输血，支持青州英坭的地产转型和扩张。
两者相辅相成，又不完全捆绑。